Notariële afrekening bij verkoop
Wanneer een kavel van eigenaar wisselt, wil de notaris weten wat de verkoper nog te goed heeft van de VME of nog verschuldigd is. Op de pagina Afrekeningen maak je die afrekening op de datum van de akte. SyndiFlow berekent het saldo, boekt het na goedkeuring in het grootboek en zet het eigenaarschap over naar de koper.
Waar vind je het
Menu Financieel › Afrekeningen. De platformbeheerder en de syndicus zien de lijst; RvME en eigenaars niet.
Let op: standaard ziet een syndicus de lijst, maar niet de knoppen Nieuw, Bekijken en Bewerken. Om afrekeningen volledig te beheren moet de platformbeheerder de rechten voor afrekeningen toekennen via de Rechtenmatrix. Zonder die rechten maakt Fades Management de afrekening voor je aan.
Een afrekening aanmaken
Vooraf: de koper moet al bestaan als eigenaar, het lopende eigenaarschap van de verkoper mag geen einddatum hebben, en de verdelingen tot en met de verkoopmaand zijn best afgewerkt. De berekening gebruikt enkel wat op dat moment in SyndiFlow staat.
- Klik op Nieuw.
- Kies de Kavel. De Verkoper wordt automatisch ingevuld met de huidige eigenaar.
- Vul de Afrekendatum in en kies de Koper.
- Klik op Aanmaken. De afrekening staat nu in status Concept.
| Veld | Verplicht | Uitleg |
|---|---|---|
| Kavel | Ja | De kavel die verkocht wordt. |
| Afrekendatum | Ja | De dag van de notariële akte; bepaalt de pro-rata en het saldo. |
| Verkoper | Ja | De huidige eigenaar; wordt automatisch ingevuld. |
| Koper | Ja | De nieuwe eigenaar; moet al als eigenaar bestaan. |
| Opmerkingen | Nee | Vrije notities, bv. de notaris of het dossiernummer. |
Statussen en flow
| Status | Betekenis | Wat kan nog |
|---|---|---|
| Concept | Aangemaakt, nog niet berekend. | Bewerken, Berekenen, Verwijderen. |
| Berekend | Afrekenlijnen en saldo zijn berekend. | Opnieuw Berekenen, Goedkeuren. |
| Goedgekeurd | Gecontroleerd door de beheerder. | Uitvoeren. |
| Uitgevoerd | Geboekt; eigendom overgedragen. | Alleen bekijken. |
De acties staan in de lijst en bovenaan de bekijkpagina:
- Berekenen maakt de afrekenlijnen aan en berekent het Saldo verkoper. Herhaal dit gerust zolang de status Concept of Berekend is.
- Goedkeuren legt de berekening vast en registreert wie wanneer goedkeurde (Goedgekeurd op). Daarna is herberekenen niet meer mogelijk.
- Uitvoeren boekt de afrekening definitief en wisselt het eigenaarschap. Dit kan niet ongedaan gemaakt worden.
Let op: er is geen actie "terug naar concept". Merk je na goedkeuring een fout, maak dan een nieuwe afrekening aan; de foute kun je enkel nog verwijderen via haar bewerkpagina.
Hoe het saldo berekend wordt
Het Saldo verkoper is de som van maximaal vier afrekenlijnen. Tekenconventie: positief = de VME betaalt aan de verkoper, negatief = de verkoper is de VME nog geld verschuldigd. Op de bekijkpagina staan positieve bedragen in het groen, negatieve in het rood.
| Post | Categorie | Wat er berekend wordt |
|---|---|---|
| Totaal netto verdelingen ontvangen | Verdeling | Alle netto-uitkeringen die de verkoper voor deze kavel al ontving uit afgewerkte verdelingen. Telt positief mee. |
| Pro-rata correctie van de afrekenmaand | Correctie | Bestaat er een verdelingslijn voor de kavel in de afrekenmaand, dan wordt het deel van de koper afgetrokken. Dagen verkoper = dagnummer van de afrekendatum; dagen koper = de rest van de maand. |
| Aandeel lopende overlopende kosten | Overlopend | Het aandeel van de kavel (in 10.000sten) in de overlopende kosten met een periode na de afrekenmaand. Telt negatief mee. |
| Openstaand saldo per afrekendatum | Correctie | Het saldo van de verkoper in het grootboek tot en met de afrekendatum. Positief als de VME hem nog geld verschuldigd is. |
Rekenvoorbeeld
Kavel 2.01 wordt verkocht op 15 september 2026. De verkoper ontving in totaal € 9.600,00 netto uit de verdelingen. Voor september 2026 staat een verdelingslijn van € 800,00 netto. Voor oktober–december lopen nog gespreide kosten van € 3.000,00 voor het hele gebouw; de kavel heeft 500/10.000 aandelen. In het grootboek heeft de verkoper nog € 120,00 te goed.
| Lijn | Berekening | Bedrag |
|---|---|---|
| Totaal netto verdelingen ontvangen | som van alle netto-uitkeringen | + € 9.600,00 |
| Pro-rata correctie september 2026 (verkoper: 15/30 dagen, koper: 15/30 dagen) | 800,00 × 15 / 30 | − € 400,00 |
| Aandeel lopende overlopende kosten | 3.000,00 × 500 / 10.000 | − € 150,00 |
| Openstaand saldo per 15/09/2026 | grootboeksaldo verkoper | + € 120,00 |
| Saldo verkoper | + € 9.170,00 |
Let op: de eerste lijn is een historisch totaal van wat de verkoper al kreeg, maar telt volledig mee in het saldo. Daardoor is het Saldo verkoper doorgaans sterk positief. Lees voor de notaris altijd de afzonderlijke afrekenlijnen: de pro-rata, de overlopende kosten en het openstaand saldo zijn de bedragen die effectief verrekend worden.
Tip: op de eerste van de maand telt de verkoper één dag en de koper de rest; op de laatste dag krijgt de verkoper de volledige maand. Kies de datum dus exact zoals in de akte.
Wat Uitvoeren doet
Bij Uitvoeren gebeuren twee dingen in één beweging:
- Boeking in het grootboek. Per afrekenlijn komt er een journaalpost op de afrekendatum tussen 210 Eigenaars tegoed (op naam van de verkoper) en 100 Bank. Je vindt ze terug in het grootboek en het eigenaarsoverzicht.
- Eigendomsoverdracht. Het lopende eigenaarschap van de verkoper krijgt de afrekendatum als einddatum en de koper krijgt een nieuw eigenaarschap vanaf diezelfde dag. Verdelingen vanaf de volgende maand gaan automatisch naar de koper.
De effectieve betaling aan de verkoper (of de inning) regel je buiten SyndiFlow via je bank.
Let op: SyndiFlow maakt in deze versie geen PDF van de afrekening en verstuurt geen e-mail naar de notaris of de partijen. Print de bekijkpagina via je browser als je een document nodig hebt.
Veelgestelde vragen
Ik krijg "Fout bij berekening" of "Fout bij uitvoering". Bezorg de technische omschrijving in de melding aan Fades Management.
Kan ik een afrekening na uitvoering corrigeren? Nee. Corrigeer de boekingen in het grootboek en het eigenaarschap via Gebouw › Eigenaarschap.
De verkoper had geen lopend eigenaarschap. Dan wordt niets afgesloten, maar toch een nieuw eigenaarschap voor de koper aangemaakt. Controleer de eigenaarschappen vooraf om dubbele eigenaars te vermijden.